특례보금자리론은 요즘 부동산 관련 커뮤니티에서 가장 뜨거운 단어입니다. 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정부의 새로운 주택담보대출로 관심이 뜨거울 수밖에 없었죠. 신청 자격 조건이 기존 정책모기지 상품보다 완화되었다고 했으니 이제 요즘 같은 고금리 시대에 얼마나 좋은 금리로 이용할 수 있느냐가 관건이었는데요.
드디어 어제 금융위에서 정식 공문이 내려왔습니다. 그것을 토대로 특례보금자리론의 자격 조건, 금리 및 우대 조건, 한도 계산, 주택 가격 기준, 대환 가능 여부, 신청 방법, 최종 장단점까지 뉴스 기사에서보다 더 알기 쉽고 자세하게 정리해드리겠습니다.
특례보금자리론과 별개로 다른 주택 관련 대출 및 정부지원 서민대출에 대한 정보도 첨부해 드렸으니 함께 읽어보세요.
특례보금자리론이란?
서민취약계층 금융부담 완화대책으로 나온 정부의 새로운 정책모기지 사업으로 기존에 있었던 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합했다고 보시면 됩니다. 금리상승기 서민·주택 실수요층이 이자상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 사업입니다. 주택가격이 9억원 이하면 소득에 관계없이 모두 신청이 가능하다는 점에서 이전 사업들과 큰 차이가 있습니다.
특례보금자리 출시일
출시일은 1월 30일입니다. 이때부터 신청이 시작되며 향후 1년간 한시적으로 운영될 예정이라고 합니다. 신청일까지 아직 2주 정도 시간이 남았으니 급하신 분들은 미리 공부를 해두시는 것이 좋겠습니다. (여기 내용들만 보셔도 아마 정리가 잘 되실 거예요)
특례보금자리 자격
- 주택가격기준 : 9억원 이하
- KB시세>한국부동산원 시세>주택공시가격>감정평가액 순으로 적용
주택가격이 9억원 이하면 신청할 수 있습니다. KB시세에 나온 가격을 최우선으로 하고 조회가 안될 시 차례대로 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 정해집니다. 보통은 KB시세에서 조회가 되죠? 조회 사이트 남겨드릴테니 현재 자신의 주택가격이 9억원 이하인지 먼저 조회해 보세요.
특례보금자리 조건
- 소득제한 : 없음
특례보금자리론의 장점 중 하나가 바로 자격 조건이 까다롭지 않다는 것입니다. 무엇보다 다른 정책모기지 상품과 다르게 신청자의 소득 조건을 보지 않는다는 것인데요. 우대금리를 받기 위한 조건으로서만 본인과 배우자의 소득자료를 봅니다.
특례보금자리 대환
특례보금자리론은 3가지 용도로만 신청 가능합니다.
- 주택구입을 구입용도
- 기존 대출상환을 위한 상환용도
- 임차 보증금 반환을 위한 보전용도
기존 주담보대출을 대환 하기 위한 목적으로도 신청할 수 있으니 참고하세요.
특례보금자리 주택수
- 대출기간 동안 1주택 유지는 필수
기본적으로 무주택자와 1주택자가 신청 가능합니다. 무주택자는 당연히 주택 구입을 위한 용도로 신청할 것이고 1주택자는 기존 주담보 대출을 상환, 또는 보증금 반환을 위한 보전용도로 신청하겠죠?
여기서 꼭 알고 계셔야 할 부분이 있습니다. 혹시나 1주택자가 새롭게 살 주택 구입을 위한 용도로 신청했을 시 일시적으로 2주택자가 될 수밖에 없는데요. 이럴 경우 기존 주택을 2년 이내 처분해야 합니다.
특례보금자리론 생애최초 한도
- 최대한도 : 5억원
- LTV : 최대 70%
- 생애최초 LTV : 최대 80%
- DTI : 최대 60%
- DSR : 미적용
한도는 5억원으로 LTV(주택담보대출비율, 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지에 대한 비율)가 기본 70%입니다. 다만 신청자와 배우자 모두 과거에 주택을 소유한 사실이 없는 생애최초 주택구입자인 경우 LTV는 최대 80%까지 올라갑니다.
아파트가 아닌 기타 주택과 규제지역(용산구, 강남구, 서초구, 송파구, 강동구)에 따라 LTV는 축소됩니다. DTI(연소득대비 대출 가능 액수)는 최대 60%, DSR는 고맙게도 적용되지 않습니다. DSR이 적용되면 소득이 적으신 분들은 특히나 불리하게 적용될 수밖에 없으니까요. 애초에 특례보금자리론은 소득 조건을 보지 않고 신청할 수 있기 때문에 DSR은 적용되지 않는 것이 맞는 듯합니다.
특례보금자리의 LDV와 DTI의 정리는 다음과 같습니다.
특례보금자리론 LDV·DTI
| 구 분 | LTV | DTI | |
| 규제지역 외 지역, 실수요자 요건 해당 |
아파트 | 70% | 60% |
| 기타주택 | 65% | ||
| 규제지역 | 아파트 | 60% | 50% |
| 기타주택 | 55% | ||
(생애최초 주택구입자의 경우 지역별‧주택유형별 구분 없이 LTV 80%과 DTI 60%가 일괄 적용됩니다)
※ 대출한도는 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용됩니다.
- 예1) 5억원 아파트의 경우 3.5억원 대출가능 : Min[3.5억원(5억원×LTV70%), 대출한도 5억원]
- 예2) 8억원 아파트의 경우 5억원 대출가능 : Min[5.6억원(8억원×LTV70%), 대출한도 5억원]
LTV·DTI·DSR 뜻
혹시 LTV·DTI·DSR가 무슨 뜻인지 모르거나 잘 정리가 안 되시는 분들은 아래 내용 먼저 참고해 주세요. 이 부분을 알아야 아래에서 자신이 특례보금자리론을 통해 받을 수 있는 한도를 대략적으로 미리 계산해 볼 수 있습니다.
나의 한도 알아보기
LTV와 DTI를 계산하여 나는 최대 얼마까지 받을 수 있을까를 알아보려면 다음 사이트를 참고하셔서 대략적으로 확인할 수 있습니다.
특례보금자리론 대출기간
- 만기기간 : 10, 15, 20, 30, 40, 50년
기간을 40년, 50년까지 설정할 수 있는데요. 단, 만기 40년은 만 39세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내), 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부일 경우에만 신청 가능합니다.
특례보금자리론 금리
가장 핵심입니다. 결론부터 말씀드리면 일반분들과 전문가분들이 모두 실망할 정도로 금리 조건이 생각보다 좋지 않습니다. 아래 표를 보시죠.
특례보금자리론 기본금리
| 만기 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
| 우대형 (주택6억↓&부부소득1억↓) |
4.65 | 4.75 | 4.80 | 4.85 | 4.90 | 4.95 |
| 일반형 (주택6억↑or부부소득1억↑) |
4.75 | 4.85 | 4.90 | 4.95 | 5.00 | 5.05 |
우대형은 아래 우대금리 조건을 만족해야 하니 제쳐두고 일반형을 먼저 보겠습니다. 보편적으로 주택담보대출은 30년을 이용하는 경우가 제일 많은데요. 4.95%입니다. 특례보금자리론 소식이 들릴 때만 하더라도 3-4%로 이용할 수 있을 거라는 희망을 가지셨던 분들이 많았습니다.
뚜껑을 열어보니 4% 후반대 금리가 형성되어 있네요. 기존 1주택 보유자 중에서 5%대 이상의 고정금리로 사용하고 있어서 대환 하는 경우라면 그나마 조금 낫지만 생애최고 주택 구매를 위한 분들은 아쉬울 수밖에 없는 대목입니다.
참고로 현재 시중은행의 주담보대출 금리를 살펴보겠습니다.
23.1.11 기준 주택담보대출 금리
보시면 특례보금자리론과 비교했을 때 그렇게 큰 차이가 없습니다. 물론 최고 금리 기준으로 보면 높지만 그 차이도 크지 않네요. 그리고 앞으로 금리가 낮아질 수 있다는 점을 고려하면 장기간 4% 후반대의 고정금리는 크게 메리트가 없어 보입니다.
특례보금자리론 우대금리
| 구 분 | 상 세 요 건 | 우대금리 | 중복적용 | |
| 주택가격 | 부부소득 | |||
| 아낌e | 9억원 | 관계 없음 |
0.1% | 가능 |
| (新)저소득청년 | 6억원 | 6천만원 | 0.1% | 최대 0.8bp |
| 사회적배려층 | 6천만원 | 0.40% | ||
| 신혼가구 | 7천만원 | 0.20% | ||
| 미분양주택 | 8천만원 | 0.20% | ||
- 저소득청년(만39세 이하 & 주택가격 6억원 이하 & 부부합산소득 6천만원 이하) 우대금리(0.1%)를 신설, 차주특성에 따라 최대 0.9%까지 금리 우대가 가능
- 아낌e(0.1%) + 기타(저소득청년/사회적배려층/신혼가구/미분양주택 우대폭의 합, 단 최대한도 0.8%) = 모두 적용시 3.75~4.05%까지 금리 인하
과연 3% 후반에서 4% 초반을 받는 경우가 얼마나 나올지 모르겠습니다.
잠깐, 꼭 읽어보세요.
주담보 외에 신용대출이 필요하다면? 모르면 손해인 정부지원 정책자금 및 대출정보에 대해서 정리했습니다. 직장인, 사업자, 대학생, 주부 등 모두 자격이 되니 3분만 투자하셔서 좋은 정보 얻어가세요.
특례보금자리론 중도상환수수료
- 중도상환수수료 : 없음
좋은 장점이죠. 기존 대출에서 특례보금자리로 갈아탈 때와 반대로 특례보금자리론을 이용하다 다른 상품으로 갈아탈 때 모두 중도상환수수료가 면제됩니다. (참고로 기존 주담보대출에 대한 중도상환수수료 면제를 위해서는 주택금융공사 홈페이지나 모바일앱을 통해 특례보금자리론 승인내역 확인서를 발급하여 기존 대출금융기관에 제출해야 합니다)
특례보금자리론 지원규모
- 1년간 공급될 계획으로 규모는 39.6조원입니다.
특례보금자리론 신청 방법
기존 보금자리론과 동일하게 한국주택금융공사 홈페이지 및 스마트주택금융앱을 통해 신청 가능합니다. 아래 바로가기 첨부했으니 바로 신청하시면 됩니다.(1월 30일부터 가능합니다)
특례보금자리론 대출실행 기간
대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행됩니다. 따라서 신청 이후 1달 이내에 자금이 필요한 경우는 자금 융통이 어려울 수 있습니다.
특례보금자리론 오피스텔
오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 주택법상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용이 불가합니다.
특례보금자리론 장단점
지금까지의 내용을 종합해서 간단하게 정리를 해보겠습니다.
1. 장점
- 소득조건 없이 이용할 수 있습니다.
- DSR이 적용되지 않습니다.
- 중도상환수수료가 없습니다.
- 장기간 고정금리로 이용할 수 있기 때문에 계획적으로 예산을 짤 수 있습니다.
2. 단점
- 금리가 (기대보다) 낮지 않습니다.
- 상환방식에 거치기간이 없습니다.
짧게 이 정도로 정리할 수 있겠는데요. 아무래도 핵심은 역시 금리입니다. 앞에서도 말씀드렸지만 현재 5-6%대 이상의 고금리(고정금리) 대출을 이용하고 계신 분들은 대환 하기에 좋은 상품입니다.
그러나 현재 워낙 금리가 올라있는 상태고 앞으로(그게 5년이 될지 10년이 될지 모르겠지만) 분명히 금리는 떨어질 텐데, 지금부터 30년, 40년, 이렇게 장기로 이용하게 되면 나중에 당연히 좋지 않겠죠? 지금처럼 금리가 높아진 경우라면 변동금리가 더 유리할 수도 있겠지만 대부분의 정책모기지 상품들은 고정금리로 나와서 어쩔 수 없는 듯합니다.
그래도 중도상환수수료가 없으니 나중에라도 금리가 떨어지면 더 좋은 상품으로 다시 갈아탈 수 있으니 애매하신 분들은 이런 부분도 참고하여 결정하시면 될 듯합니다.
자주 하는 질문도 꼭 읽어보세요
지금까지 특례보금자리론에 대해서 알아보았는데요. 이 글에서는 미처 다루지 못한 특례보금자리론과 다른 모기지 상품들(디딤돌대출, 적격대출 등)과의 중복 이용, 추가 대출 및 무직자와 개인회생자의 신청 가능 여부 등 많은 내용들은 아래 자주 하는 질문을 통해 확인해 주시고요.
기타 정부지원 대출 및 주택 관련 대출도 참고하면 도움 되실 겁니다. 정책모기지 말고도 정부지원 다양한 서민금융대출 상품이 많이 있으니 읽어보세요.
반드시 알아둬야 할 금융 정보
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